Immobilien-Kaufvertrag: Worauf Sie achten sollten

Wenn ich mit Verkäufer:innen den Weg bis zum Notartermin gehe, merke ich oft: Vor dem Kaufvertrag ist die Anspannung am größten – und das Wissen darüber, was da eigentlich unterschrieben wird, am kleinsten. Dabei ist genau das der Moment, in dem sich alles entscheidet. Ich erkläre Ihnen hier in Ruhe, worauf es ankommt, damit Sie den Termin souverän und ohne böse Überraschungen erleben.

Fast unterschrieben – ohne zu lesen

Ein Verkäufer aus Bannewitz sagte mir vor dem Notartermin einmal ganz offen: „Frau Kreiser, das sind 14 Seiten Juristendeutsch – ich unterschreibe das einfach." Genau das wollte ich verhindern. Wir sind den Entwurf vorher gemeinsam durchgegangen, Absatz für Absatz. Dabei fiel auf, dass ein längst abgelöster Kredit noch als Grundschuld im Grundbuch stand – ein Detail, das die Auszahlung des Kaufpreises verzögert hätte.

Es hat sich gelohnt, hinzuschauen. Nicht, weil im Vertrag etwas „Böses" stand, sondern weil ein paar Punkte einfach geklärt gehören, bevor man unterschreibt.

Warum der Kaufvertrag zum Notar muss

Ein Immobilien-Kaufvertrag ist in Deutschland formbedürftig: Er muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Eine mündliche Absprache oder ein selbst aufgesetzter Vertrag – so nett das Handschlag-Gefühl auch ist – sind schlicht unwirksam. Erst die Beurkundung macht den Verkauf rechtlich verbindlich.

Wichtig zu verstehen: Der Notar ist neutral. Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt dafür, dass der Vertrag rechtssicher ist, liest ihn im Termin vollständig vor und beantwortet Fragen. Was der Notar aber ausdrücklich nicht prüft, ist, ob der Preis angemessen ist oder ob sich das Geschäft für Sie lohnt. Diese Einschätzung ist Teil meiner Arbeit – mehr dazu, was gute Maklerleistung ausmacht, lesen Sie im Beitrag zu den Tipps zum Immobilienverkauf in Bannewitz.

Den Entwurf in Ruhe prüfen

Sie bekommen den Kaufvertrag nicht erst im Termin, sondern vorab als Entwurf. Sind Verbraucher:innen beteiligt, soll dieser Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Beurkundungsgesetz). Diese zwei Wochen sind ein Geschenk – nutzen Sie sie.

Lesen Sie den Entwurf zweimal: einmal für den Gesamtüberblick, einmal mit dem Stift in der Hand für alles, was Sie nicht verstehen. Notieren Sie Ihre Fragen und stellen Sie sie – dem Notariat, oder mir. Es gibt keine „dumme" Frage bei einem Vertrag über mehrere hunderttausend Euro. Der häufigste Fehler ist übrigens nicht ein falscher Vertrag, sondern ein ungelesener.

Kaufpreis und Fälligkeit

Der Kaufpreis steht natürlich fest im Vertrag – spannender ist die Frage, wann er gezahlt wird. Der Preis wird nicht am Tag der Unterschrift fällig, sondern erst, wenn bestimmte Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören typischerweise:

• die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch – sie sichert den Käufer davor ab, dass die Immobilie zwischenzeitlich noch einmal verkauft oder belastet wird;
• die Löschungsunterlagen für alte Grundschulden, damit die Immobilie lastenfrei übergeht (oder eine klare Regelung, wie damit umgegangen wird);
• der Verzicht der Gemeinde auf ein etwaiges gesetzliches Vorkaufsrecht.

Sind diese Punkte erfüllt, teilt der Notar die Fälligkeit schriftlich mit – erst dann überweist der Käufer. Für Sie als Verkäufer:in ist das die zentrale Sicherheit: Das Eigentum wechselt erst, wenn das Geld verlässlich fließt.

Mängel und Haftung: „gekauft wie gesehen"

Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel im Vertrag üblicherweise ausgeschlossen – oft in der Formulierung „gekauft wie gesehen" oder „unter Ausschluss der Sachmängelhaftung". Das ist normal und für Verkäufer:innen sinnvoll, weil ein Bestandsgebäude eben Gebrauchsspuren hat.

Aber – und das ist der wichtigste Satz dieses Beitrags: Dieser Ausschluss gilt nicht für Mängel, die Sie arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Wenn Sie von einem feuchten Keller, einem Schwelbrand in der Vergangenheit oder einem undichten Dach wissen und es nicht sagen, kann der Käufer trotz Haftungsausschluss später auf Sie zurückkommen – im schlimmsten Fall noch Jahre nach dem Verkauf.

Meine klare Empfehlung: Legen Sie bekannte Mängel von sich aus offen und lassen Sie sie in den Vertrag aufnehmen. Das schützt Sie – und ehrlicherweise verkauft sich eine Immobilie mit offenen Karten am Ende ruhiger als eine mit verstecktem Risiko. Genau diese Ehrlichkeit ist der Kern meiner Arbeit.

Übergabe, Nutzen und Lasten

Der Vertrag regelt auch, wann die Immobilie tatsächlich übergeben wird und ab wann „Nutzen und Lasten" auf den Käufer übergehen – also ab wann diesem die Mieteinnahmen zustehen und er die laufenden Kosten trägt. Meist ist das der Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung.

Halten Sie den Übergabetermin und den Zustand bei Übergabe fest, am besten in einem kurzen Übergabeprotokoll mit Zählerständen. Ist die Immobilie vermietet, gilt außerdem „Kauf bricht nicht Miete": Die bestehenden Mietverhältnisse laufen unverändert weiter und gehen auf den Käufer über. Bereiten Sie den Verkauf gut vor, ist an diesem Punkt fast nichts mehr zu klären – wie eine solche Vorbereitung aussieht, lesen Sie im Beitrag Einfamilienhaus verkaufen: 5 Vorbereitungen.

Inventar clever ausweisen

Werden bewegliche Gegenstände mitverkauft – etwa eine hochwertige Einbauküche, eine Sauna oder Gartengeräte –, lohnt es sich, diese im Vertrag gesondert mit einem realistischen Wert auszuweisen. Der Grund: Auf bewegliches Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wird ein angemessener Teil des Kaufpreises sauber dem Inventar zugeordnet, spart der Käufer bares Geld – ein Argument, das einen Verkauf angenehmer machen kann.

Wichtig ist „angemessen": Das Finanzamt akzeptiert realistische Zeitwerte, keine Fantasiebeträge. Im Zweifel bespreche ich das im Vorfeld mit Ihnen und dem Notariat.

Die wichtigsten Punkte auf einen Blick

Wenn Sie den Entwurf vor sich haben, achten Sie besonders auf:

• korrekte Angaben zu Käufer, Verkäufer und Objekt (Grundbuchdaten, Flurstück);
• Kaufpreis und die genannten Fälligkeitsvoraussetzungen;
• Regelung zu bestehenden Grundschulden und deren Löschung;
• Übergabetermin sowie Übergang von Nutzen und Lasten;
• Formulierung zur Sachmängelhaftung – und alle bekannten Mängel schriftlich aufgeführt;
• gesondert ausgewiesenes Inventar (falls mitverkauft);
• wer welche Kosten trägt (Notar- und Grundbuchkosten trägt üblicherweise der Käufer).

Nichts unter Druck unterschreiben

Der wichtigste Rat zum Schluss ist zugleich der einfachste: Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstanden haben. Ein guter Notartermin läuft ruhig ab – der Vertrag wird vorgelesen, Fragen werden beantwortet, und niemand drängt. Wenn im Termin doch etwas auftaucht, das Ihnen nicht klar ist, dürfen Sie jederzeit nachfragen oder um eine kurze Pause bitten.

Genau diese Ruhe nehme ich meinen Verkäufer:innen ab: Ich bereite den Termin vor, gehe den Entwurf mit Ihnen durch und bin an Ihrer Seite, damit Sie den wichtigsten Moment des Verkaufs souverän erleben – in Bannewitz und Umgebung. Fragen zum Kaufvertrag Ihrer Immobilie? Melden Sie sich gern, bevor Sie unterschreiben.

Ihre Janine Kreiser – Ihre Immobilienexpertin für Bannewitz und Umgebung.