Kapitalanlage · Sofortrechnung
Ihr Investrechner
Werte anpassen – das Ergebnis aktualisiert sich sofort. Die Beispielwerte zeigen eine typische 50-m²-Eigentumswohnung im Dresdner Umland.
Kaufnebenkosten gesamt: –
Ihr Ergebnis
Vereinfachte Orientierung, keine Anlage- oder Steuerberatung, ohne Gewähr. Die Kreditrate ist die anfängliche Annuität (Zins + Tilgung). AfA und Steuer sind stark vereinfacht einbezogen (lineare AfA auf den Gebäudeanteil, Schuldzinsen als Werbungskosten, Ihr persönlicher Grenzsteuersatz auf das steuerliche Ergebnis) – ohne Sondertilgung, Werbungskosten-Pauschalen oder Wertentwicklung.
Ich werde oft gefragt: „Frau Kreiser, lohnt sich das als Kapitalanlage?" Die ehrliche Antwort beginnt immer mit denselben vier Zahlen. Genau die rechnet Ihnen der Rechner oben sofort aus – und sagt Ihnen auf einen Blick, wohin die Reise geht. Hier kurz, was dahintersteckt.
Brutto- und Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite ist die schnelle Zahl: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Nett fürs erste Gefühl – aber sie blendet Kaufnebenkosten und laufende Kosten aus.
Ehrlicher ist die Nettomietrendite. Sie rechnet die Kaufnebenkosten in die Investition ein (in Sachsen allein 5,5 % Grunderwerbsteuer, dazu Notar, Grundbuch und ggf. Maklerlohn) und zieht die nicht umlagefähigen Kosten von der Miete ab. Das ist die Zahl, auf die ich schaue.
Kaufpreisfaktor und Cashflow
Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht – je niedriger, desto günstiger das Verhältnis. Der Cashflow zeigt, was am Monatsende übrig bleibt: Miete minus laufende Kosten minus Kreditrate.
Ein leicht negativer Cashflow in den ersten Jahren ist übrigens normal – in der Tilgung steckt Vermögensaufbau. Er muss nur dauerhaft tragbar sein.
AfA und Steuer – der Unterschied
Hier wird es spannend. Bei einer vermieteten Immobilie dürfen Sie das Gebäude (nicht das Grundstück) über die Jahre abschreiben – die AfA, in der Regel 2 % pro Jahr. Das ist eine reine Rechengröße: Sie mindert Ihr zu versteuerndes Ergebnis, kostet Sie aber keinen Cent zusätzlich.
Zusammen mit den Schuldzinsen führt die AfA oft dazu, dass auf dem Papier ein Verlust entsteht – und der senkt Ihre Steuerlast. Aus einem roten Cashflow vor Steuern wird so häufig ein spürbar besserer Cashflow nach Steuern. Je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto größer dieser Effekt.
Deshalb rechnet der Rechner beides getrennt aus. Tragen Sie Gebäudeanteil, AfA-Satz und Ihren Grenzsteuersatz ein – und Sie sehen, was am Ende wirklich bei Ihnen bleibt. Eine grobe Orientierung, versteht sich; die Feinheiten klärt Ihre Steuerberatung.
Was das für Bannewitz heißt
In Bannewitz, Possendorf und dem Dresdner Umland liegen die Nettorenditen bei gepflegten Objekten erfahrungsgemäß im soliden, nicht spektakulären Bereich – dafür ist die Nachfrage stabil. Für Kapitalanleger:innen heißt das: nicht nur auf die Rendite-Zahl starren, sondern Lage, Zustand und Mietniveau zusammen betrachten. Wie ein realistischer Wert entsteht, lesen Sie im Beitrag Immobilienbewertung Bannewitz.
So rechnet der Rechner – Schritt für Schritt
Damit Sie jede Zahl nachvollziehen können, hier die komplette Rechenkette – mit den Werten aus dem voreingestellten Beispiel (50-m²-Wohnung, 120.000 € Kaufpreis, 450 € Kaltmiete).
- Kaufnebenkosten gesamt GrESt + Notar + Makler 5,5 % + 2,0 % + 3,57 % = 11,07 % → auf den Kaufpreis gerechnet: 120.000 € × 11,07 % = 13.284 €. Ohne Makler sind es 7,5 %.
- Gesamtinvestition Kaufpreis + Kaufnebenkosten 120.000 € + 13.284 € = 133.284 €. Das ist der Betrag, den Sie wirklich einsetzen – nicht nur der Kaufpreis.
- Jahreskaltmiete Kaltmiete × 12 450 € × 12 = 5.400 € pro Jahr.
- Bruttomietrendite Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis 5.400 € ÷ 120.000 € = 4,5 %. Die schnelle Zahl – ohne Nebenkosten und laufende Kosten.
- Kaufpreisfaktor Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete 120.000 € ÷ 5.400 € = 22,2 Jahresmieten. Je niedriger, desto günstiger das Verhältnis.
- Nettomietrendite (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition (5.400 € − 900 €) ÷ 133.284 € = 3,4 %. Ehrlicher, weil Nebenkosten und laufende Kosten drinstecken.
- Darlehen Gesamtinvestition − Eigenkapital 133.284 € − 30.000 € = 103.284 € Fremdkapital.
- Kreditrate pro Monat Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12 103.284 € × (3,8 % + 1,5 %) ÷ 12 = 456 €. Die anfängliche Annuität – vereinfacht als konstante Rate.
- Cashflow vor Steuern pro Monat Kaltmiete − laufende Kosten − Kreditrate 450 € − 75 € − 456 € = −81 €. Hier noch ohne Steuereffekt.
- AfA pro Jahr Gesamtinvestition × Gebäudeanteil × AfA-Satz 133.284 € × 75 % × 2 % = 1.999 €. Reine Rechengröße – kostet Sie kein Geld, mindert aber die Steuer.
- Steuerliches Ergebnis Jahreskaltmiete − laufende Kosten − Schuldzinsen − AfA 5.400 € − 900 € − 3.925 € − 1.999 € = −1.424 €. Ein Papier-Verlust senkt Ihre Steuerlast.
- Steuereffekt pro Jahr steuerliches Ergebnis × Grenzsteuersatz 1.424 € × 42 % = +598 € Erstattung (bei einem Gewinn wäre es eine Nachzahlung).
- Cashflow nach Steuern pro Monat Cashflow vor Steuern + Steuereffekt ÷ 12 −81 € + (598 € ÷ 12) = −31 €. Das bleibt am Ende monatlich unterm Strich – der Rest fließt in die Tilgung, also in Ihr Vermögen.
Alle Werte sind bewusst vereinfacht: konstante Annuität statt sinkender Zinsanteile, lineare AfA, Grenzsteuersatz auf das volle Ergebnis, keine Wertentwicklung. Für die erste Einordnung reicht das – die punktgenaue Rechnung mache ich gern mit Ihnen vor Ort in Bannewitz.
Ein konkretes Objekt im Blick?
Der Rechner gibt die Richtung vor – die ehrliche Feinrechnung mache ich gern mit Ihnen. Ich kenne die Mietniveaus und Lagen in Bannewitz und Umgebung und sage Ihnen offen, ob sich ein Objekt trägt. Kostenlos und unverbindlich.
Hinweise
Grunderwerbsteuer Sachsen: 5,5 % (seit 2023). Dieser Rechner liefert eine vereinfachte Orientierung und ersetzt keine Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.
Über die Autorin
Janine Kreiser
Immobilienmaklerin in Bannewitz
Ich bin Bannewitzerin und begleite Eigentümer:innen und Kapitalanleger:innen in der Region ehrlich – von der realistischen Bewertung bis zur Übergabe. Mehr über meinen Ansatz lesen Sie über mich.
Ihre Janine Kreiser – Ihre Immobilienexpertin für Bannewitz und Umgebung.