Was kostet ein Immobiliengutachten? Preise & Unterschiede

Wer den Wert seiner Immobilie ermitteln lassen will, fragt sich zuerst: Was kostet das eigentlich? Die Antwort hängt davon ab, wie ausführlich die Immobilienbewertung sein soll. Wir geben einen Überblick.

Zwei Anfragen, zwei völlig unterschiedliche Antworten

In derselben Woche riefen mich einmal eine Verkäuferin und ein Erbe an – beide mit derselben Frage: "Was kostet ein Gutachten für meine Immobilie?" Die Verkäuferin wollte einfach nur wissen, zu welchem Preis sie realistisch anbieten sollte. Der Erbe brauchte dagegen einen gerichtsfesten Nachweis für das Finanzamt, weil sich die Erbengemeinschaft nicht einig war.

Am Ende hat die Verkäuferin keinen Cent bezahlt – der Erbe musste ein vierstelliges Honorar einplanen. Der Unterschied liegt einzig im Zweck: Wer nur verkaufen möchte, braucht selten mehr als eine gute Markteinschätzung. Wer einen gerichtsfesten Nachweis braucht, kommt am Vollgutachten dagegen nicht vorbei.

Markteinschätzung, Kurzgutachten oder Vollgutachten?

Grundsätzlich gibt es drei Stufen, die sich in Aufwand, Kosten und Aussagekraft stark unterscheiden:

• Kostenlose Markteinschätzung – im Rahmen eines Verkaufsauftrags durch die Maklerin, ideal als realistische Verkaufspreis-Orientierung.
• Kurzgutachten – kompakte schriftliche Wertermittlung, sinnvoll z. B. zur Kaufpreisfindung.
• Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) – umfangreiches, rechtssicheres Dokument für Gericht, Finanzamt, Erbschaft oder Scheidung. Dieses wird von externen, zertifizierten Sachverständigen erstellt – nicht von mir.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Ein gerichtsfestes Vollgutachten einer Sachverständigen oder eines Sachverständigen orientiert sich am Aufwand und am Immobilienwert. Als grobe Orientierung liegen die Kosten häufig im Bereich von rund 0,5 bis 1,5 % des Immobilienwerts. Bei einer Immobilie im Wert von 350.000 Euro sind das grob gerechnet zwischen 1.750 und 5.250 Euro. Einfache Kurzgutachten sind deutlich günstiger. Die genauen Kosten sollten Sie immer individuell anfragen.

Wer zahlt eigentlich das Gutachten?

Das hängt vom Anlass ab. Bei einer freiwilligen Bewertung – etwa weil Sie vor dem Verkauf Klarheit wollen – zahlt in der Regel diejenige Person, die das Gutachten in Auftrag gibt. Bei einer Erbengemeinschaft wie in unserem Beispiel trägt meist derjenige die Kosten, der das Gutachten benötigt, es sei denn, die Erb:innen einigen sich auf eine anteilige Aufteilung.

Bei einer Scheidung wird das Gutachten für den Zugewinnausgleich häufig hälftig zwischen beiden Parteien geteilt, sofern nichts anderes vereinbart wird. Und wenn ein Gericht im Streitfall ein Gutachten in Auftrag gibt, trägt zunächst die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits – inklusive Gutachten.

Wie läuft die Erstellung eines Gutachtens ab?

Der oder die Sachverständige vereinbart zunächst einen Ortstermin, um sich vor Ort ein Bild von Zustand, Ausstattung und Besonderheiten der Immobilie zu machen. Parallel werden Unterlagen geprüft: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, ggf. Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlung.

Auf dieser Basis kommt je nach Immobilie das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren zum Einsatz – mehr dazu lesen Sie im Beitrag zu den Bewertungsverfahren. Je nach Umfang und Auslastung des Gutachters dauert es von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen, bis das fertige Gutachten vorliegt.

Kurzgutachten und Vollgutachten im Detail

Ein Kurzgutachten umfasst meist nur wenige Seiten, ist überschlägig und dient vor allem der eigenen Orientierung – etwa zur Kaufpreisfindung zwischen Privatpersonen oder unter Geschwistern, die sich einig werden wollen. Es ist deutlich günstiger, aber vor Gericht oder Behörden in der Regel nicht anerkannt.

Ein Vollgutachten dagegen wird nach anerkannten Bewertungsverfahren erstellt, ist entsprechend umfangreich dokumentiert und hält auch einer rechtlichen Prüfung stand.

Vorsicht bei kostenlosen Online-Bewertungstools

Neben den drei genannten Stufen gibt es zahlreiche kostenlose Online-Rechner, die auf Basis weniger Eingaben – Postleitzahl, Wohnfläche, Baujahr – in Sekunden einen Immobilienwert ausspucken. Für eine erste, sehr grobe Orientierung können solche Tools hilfreich sein.

Was sie nicht können: den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie berücksichtigen. Ein frisch saniertes Bad, ein neuer Dachstuhl oder umgekehrt ein sanierungsbedürftiges Fenster fließen in keinen automatisierten Rechner ein. Ich habe schon Fälle erlebt, in denen ein Online-Tool und der tatsächlich erzielbare Preis um 50.000 Euro und mehr auseinanderlagen – in beide Richtungen. Als reinen ersten Anhaltspunkt gut, als Grundlage für Ihren tatsächlichen Angebotspreis leider ungeeignet.

Wann reicht die kostenlose Markteinschätzung?

Wenn es Ihnen darum geht, einen realistischen Verkaufspreis zu finden – wie bei der Verkäuferin aus unserem Beispiel –, ist eine fundierte Markteinschätzung in der Regel völlig ausreichend. Und im Rahmen eines Verkaufsauftrags ist sie für Sie kostenlos.

Dabei handelt es sich um eine marktbasierte Werteinschätzung – kein rechtssicheres Gutachten. Was dabei alles in die Maklerleistung einfließt, lesen Sie im Beitrag zur Maklerprovision.

Wann lohnt sich ein Vollgutachten?

Ein offizielles, rechtssicheres Verkehrswertgutachten ist dann nötig, wenn Sie einen gerichtsfesten Nachweis brauchen – etwa bei einer Erbauseinandersetzung unter mehreren Erben, wie in unserem zweiten Beispiel, im Zugewinnausgleich bei einer Scheidung, gegenüber dem Finanzamt bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer, oder wenn ein Gericht im Streitfall einen neutralen Wert benötigt.

Auch bei komplexeren Objekten – etwa Mehrfamilienhäusern mit besonderen Rechten und Lasten – kann sich ein Vollgutachten lohnen. Bitte beachten Sie: Solche rechtssicheren Gutachten dürfen ausschließlich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erstellen. Diesen Service biete ich selbst nicht an – gern vermittle ich Ihnen jedoch den Kontakt zu einer geeigneten Person aus meinem Netzwerk.

Mein Rat, bevor Sie irgendetwas beauftragen: Sprechen Sie kurz mit mir oder einer Steuerberaterin bzw. einem Steuerberater über Ihre konkrete Situation. Ein unnötig beauftragtes Vollgutachten kostet schnell mehrere Tausend Euro – Geld, das sich viele Eigentümer:innen mit einer fünfminütigen Einordnung im Vorfeld sparen können.

Lässt sich das Gutachten steuerlich absetzen?

Das kommt auf den Anlass an. Dient das Gutachten dazu, den Verkehrswert für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu widerlegen, sind die Kosten häufig als Nachlassverbindlichkeit absetzbar. Wird eine vermietete Immobilie bewertet, etwa im Zusammenhang mit der Finanzierung oder einem geplanten Verkauf, können die Kosten unter Umständen als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Bei einer selbst genutzten Immobilie, die privat und ohne steuerlichen Anlass bewertet wird, ist eine Absetzbarkeit dagegen meist nicht gegeben. Da diese Einordnung im Detail von Ihrer individuellen Situation abhängt, empfehle ich hier ausdrücklich Rücksprache mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater – ich kann diese Beratung als Maklerin nicht ersetzen, aber gerne den ersten Überblick liefern.

Ihre Janine Kreiser – Ihre Immobilienexpertin für Bannewitz und Umgebung.